Baukosten, Zinsen & Inflation – Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?

In Schillers Gedicht "Die Teilung der Erde" sind diese Worte an den Poeten gerichtet, der -in Gedanken- versäumt hatte, sich seinen Anteil an der Welt zu sichern, die Zeus den Menschen übereignet hatte. Für Zeus gab es zunächst keine Handlungsoptionen.

 

Was tun? In unseren aktuellen Gesprächen mit Projektentwicklern und Anlegern sowie anderen Marktteilnehmern nehmen die Fragen nach der nahen und mittleren Zukunft den größten Raum ein. Wie geht ein Projektentwickler mit den Herausforderungen steigender Herstellungskosten und gestiegener Anforderungen im Vertrieb um? Ist eine Anlage in Immobilienfinanzierungen über eine digitale Investmentplattform noch die richtige Anlageform für diese Zeiten?

 

Wir sind im ständigen Austausch mit unseren Partnern auf Projekt- und Anlageseite und teilen hier gerne unsere Eindrücke mit Ihnen.

 

 

Die Situation auf der Kostenseite hat sich in den letzten Wochen leicht entspannt. Unter anderem auf dem Holzmarkt seien die Preise inzwischen wieder im Rückgang begriffen. Bauunternehmen kehren zudem an den Verhandlungstisch zurück. Kapazitäten stehen wieder zur Verfügung. Dem Eindruck unserer Projektpartner nach hat dies in erster Linie damit zu tun, dass Mitbewerber in größerem Umfang Projekte verschoben oder gestoppt haben. Die gesunkenen Nachfrage eröffnet Verhandlungsspielraum und Zugriff auf freiwerdende Kapazitäten. Festpreis-Absprachen in den Bauverträgen sind dennoch derzeit nicht verhandelbar. Das hieraus entstehende Risiko einer signifikanten Baupreissteigerung über die Kalkulationen hinaus halten Projektentwickler aber angesichts derzeit nur moderat steigender Einkaufspreise für beherrschbar. Es ist daher auch in dem herausfordernden Umfeld möglich, erfolgreiche Projekte zu planen und umzusetzen.

 

Die Kaufpreise für Globalverkäufe von Neubauvorhaben an institutionelle Investoren sind in Abhängigkeit der Nutzungsarten unterschiedlich zu bewerten. Entscheidende Einflussgröße ist hierbei die bisher verhandelte Anfangsrendite zum Zeitpunkt des Ankaufs. Hier sind Projekte, die mit einem Verkaufsfaktor einer über 30-fachen Jahresmiete geplant wurden derzeit sicherlich kritischer zu betrachten, als Objekte, die sich unterhalb dieser Grenze befinden. Die Beschaffung von Fremdkapital ist auch für institutionelle Anleger verteuert. Gleichwohl ist der Einfluß der Zinserhöhungen aufgrund des zum Teil gesetzlich limitierten Verschuldungsgrades überschaubar, so dass sich hieraus nur ein eher geringer Druck auf Preisfindung ergibt. In den uns bekannten Fällen wurden geschlossene LOIs bisher ohne signifikante Nachverhandlungen umgesetzt.     

 

Das Zinserhöhungsumfeld trifft private Enderwerber und Kapitalanleger von Wohneinheiten in gleichem Maße und mitunter erheblich. Neben einer materiellen Erhöhung der Zinslast ist zudem eine restriktivere Kreditvergabepolitik von Kreditinstituten zu beobachten. Diese Elemente führen erkennbar zu einer Verlangsamung von Investitionsentscheidungen in beiden Käufergruppen.

 

 

 

Die Strategie von Eigennutzern, mit einer eigengenutzten, energetisch optimierten Wohneinheit die Steigerung der Mietnebenkosten in einem Altgebäude künftig zu umgehen, rückt zunehmend ins Bewußtsein der Haushalte. Aktuellen verlaufen 10-jährige Bauzinsen seitwärts bis leicht sinkend. Inwieweit es im Zuge geo- und wirtschaftlspolitischer Verwerfungen zu einer weiteren Zinssteigerung kommt, ist derzeit nicht belastbar zu beantworten. Die Szenarien eines Einpendelns bei einem Zinssatz von 2,50% p.a. sind aus unserer Sicht gleich zu gewichten mit dem Szenario eines weiteren Anstiegs in die Region bis 4,00% p.a. Alles in allem sehen wir die Preise für eigengenutztes Wohneigentum insbesondere in nachgefragten Wirtschaftsräumen eher stabil als fallend.

 

Für Kapitalanleger ist neben den Fremdkapitalzinsen und den energetisch optimierten Gebäuden ferner die Höhe der Kaltmiete größter Entscheidungsfaktor. Die Nettokaltmiete erwirtschaftet vereinfacht gesprochen nach Abzug der Eigentümerkosten die laufende Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Aufgrund der Langfristigkeit einer Kapitalanlage in Immobilien ist die Entwicklung der Kaltmieten daher wesentlicher Entscheidungstreiber, insbesondere wenn Wertsteigerungen aufgrund des erreichten Preisniveaus in Zukunft nur gering ausfallen. Hier sehen unsere Projektpartner eine Entwicklung zu weiter steigenden Mietpreisen für nachgefragte Lagen. Dies beruht vor allem auf der Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten, die bei einer reduzierten Bereitstellung in den kommenden Jahren aufgrund geringerer Bautätigkeit eher verstärkt wird.

 

Mietende Haushalte werden mit jedem Nebenkostenerhöhungsschreiben zunehmend die Gesamtmiete in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen einfließen lassen. Der Umzug in eine energetisch optimierte Wohneinheit reduziert die Nebenkosten und ermöglicht bei entsprechendem Nachfragedruck Spielräume zur Zahlung einer höheren Kaltmiete. Eine gute Anbindung an den ÖPNV zur Reduzierung privater KFZ-Kosten ist ein weiterer ökologischer Faktor, der auf Haushaltsrechnungen Einfluß nimmt. In Ballungsräumen sehen wir für Neubauten daher unverändert gute Ertragschancen, wenngleich der Vertrieb solcher Wohneinheiten als anspruchvoller und zeitlich langwieriger einzuplanen ist.                

 

 

Die Nullzinspolitik der EZB gehört wohl definitiv der Vergangenheit an. Ebenso enden die Ankäufe von Staats- und Unternehmensanleihen. Volkswirtschaftliche Theoretiker, die schon ein endgültiges Ende der Bedeutung des Zinssatzes in der Betrachtung von Wirtschaftsbeziehungen gesehen haben, sind widerlegt. Die Inflation kehrt in 2022 mit Vehemenz zurück, wenngleich sie bereits im Jahr 2021 mit 3,1% p.a. deutlich über dem von der EZB als Stabilitätsziel ausgegebenen 2,0%-Marke lag.

 

Mit dem Verwahrentgelt der Kreditinstitute (es gibt qua Definition keinen abrechenbaren Negativzins) wurden Barreserven mit einer Abgabe belegt, die zu einem tatsächlich messbaren Wertverlust führte. Dies dürfte der Vergangenheit angehören.

 

 

Um einen Realwertverlust in dieser Größenordnung auszugleichen, bieten sich u.a. folgende Anlagemöglichkeiten an:

 

 

Was tun? Investitionen in Immobilienfinanzierungen sind aus unserer Sicht ein geeignetes Instrument zum Inflationsschutz. Voraussetzung hierfür ist die detaillierte Analyse von Projekt und Projektpartnern des zugrundeliegenden Immobilienprojektes. Hier kann Zinsbaustein.de auf eine Qualitätsgeschichte zurückblicken, die uns auch bei der Aufbereitung zukünftiger Angebote leiten wird.  

 

Zeus findet in Schillers Gedicht im übrigen ebenfalls eine Lösung und heisst den Poeten in den himmlischen Sphären jederzeit willkommen. Für das irdische Geschäftsmodell des Poeten aus Marketing-Sicht sicherlich ein USP.