In diesem Artikel erhalten Sie spannende Hintergrundinformationen zum Projekt „Office Oberhaching“. Wir haben Herrn Volker Himmelsbach von der BAYCON-Gruppe befragt. Herr Himmelsbach ist als Direktor Vertrieb unter anderem für den An- und Verkauf im Bereich Projektakquise tätig und somit direkt für das Projekt in München Oberhaching verantwortlich.
Herr Himmelsbach, was macht dieses Projekt so besonders?
Das Objekt steht direkt in unserer Nachbarschaft und wir sind froh, dass wir es für uns sichern konnten. Aus Projektentwicklersicht ist das ein Filetstück, das wir weiterentwickeln können. Dazu haben wir erfolgreiche Vorgespräche mit dem Bauamt über unser Vorhaben geführt.
Das Zinsbaustein-Darlehen ist ein Teil der Ankaufsfinanzierung. Da das Projekt komplett vermietet ist, können wir die quartalsweisen Zinszahlungen für die Zinsbaustein-Anleger aus den Mieteinnahmen finanzieren.
Wie wird das Darlehen zurückgeführt?
Nach erteilter Baugenehmigung für das 3. Vollgeschoss und die geplante teilweise Nutzung als Serviced Apartments startet die Projektfinanzierung, die das Darlehen ablöst.
Warum ist die Spanne zwischen Mindest- und Maximallaufzeit größer als sonst bei zinsbaustein.de?
Wir rechnen fest mit der Baugenehmigung in 12-18 Monaten. Wir arbeiten bereits an einer Genehmigungsplanung. Der Bebauungsplan des Flurstücks erlaubt uns schon heute eine höhere Bebauung. Zinsbaustein hat aufgrund seiner Erfahrungswerte bei anderen Projektentwicklern und anderen Bauämtern einen zeitlichen Puffer vorgeschlagen, den wir angenommen haben.
Was ist, wenn Mieter bereits vor der Revitalisierung kündigen?
Wir benötigen nur ca. 42 % der aktuellen Mieteinnahmen des Objekts, um die Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten des Objekts zu decken. Aufgrund der hohen Attraktivität des Standortes besteht großes Potenzial zu einer Anschlussvermietung mit deutlich höheren Mietsätzen.
Wir gehen davon aus, dass die Bestandsmieter wenig Interesse an einer Kündigung haben. Die Mietsätze sind für die Lage günstig (durchschnittlich 8 €/m²/Monat) und die Fluktuation war in der Vergangenheit niedrig, zumal die marktüblichen Mietsätze dort bei 12-13 € liegen.
Gibt es ein Szenario, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird?
Wir haben das Objekt mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 8 €/m²/Monat eingekauft. Das liegt weit unter Marktniveau. Die Mietverträge sind sehr flexibel. Wir könnten längere Mietverträge zu einem weit höheren Mietpreis abschließen und das Gebäude teurer verkaufen. Mit unserer Projektentwicklung ist jedoch mehr Wertschöpfung möglich, weshalb wir uns für diesen Weg entschieden haben.
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