Hotel-Apartments als Kapitalanlage: Was Sie 2022 wissen sollten

Seit wenigen Jahren werden professionell verwaltete Hotel-Apartments als Renditeobjekte für Privatanleger angeboten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie so ein Investment funktioniert und warum es nur begrenzt mit einer Eigentumswohnung vergleichbar ist.

Wie können Anleger*Innen in Hotel-Apartments investieren?

Hotels als Renditeobjekte waren lange Zeit nur für institutionelle Investoren, professionelle Betreiber und allenfalls vermögende Privatpersonen zugänglich.

In den letzten Jahren ist durch die Aufteilung von Hotels in Teileigentum ein Modell entstanden, mit dem Sie sich auch mit begrenztem Budget beteiligen können.

Sie werden grundbuchliche Eigentümer*In eines Hotel-Apartments und erwerben meist gleichzeitig einen Teil des Gemeinschaftseigentums (dazu gehören beispielsweise das Restaurant, die Lobby sowie der Wellness- und Fitnessbereich).

Das Apartment wird langfristig an einen Hotelbetreiber vermietet oder verpachtet. Dieser übernimmt die operative Verwaltung, wie beispielsweise die Vermietung an potenzielle Hotelgäste.

Dafür erhalten Sie regelmäßig fest vereinbarte Miet- oder Pachtzahlungen. Häufig bieten die Betreiber eine Form der Mietgarantie, sodass die Zahlungen unabhängig von der tatsächlichen Vermietung des Apartments geleistet werden.

Wie entwickelt sich der Markt für Hotels?

2019 wurden dem Hotelmarkt noch sehr gute Entwicklungschancen prognostiziert. Nach Einschätzung des Frühjahrsgutachtens 2019 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. war Deutschland als Urlaubs- und Geschäftsreiseziel attraktiv. Unter anderem kam diese Attraktivität von seiner Bedeutung als Messestandort: Zwei Drittel aller Weltleitmessen finden in Deutschland statt.

2018 legten die Übernachtungszahlen deutscher Hotels zum neunten Mal in Folge zu. Sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr um ca. 3,9 % auf einen Rekordwert von 477,6 Mio. Übernachtungen.


2020 änderte sich die Lage infolge der Corona-Pandemie. Hotels gehörten zu den Immobilien, die am stärksten von den Lockdown-Maßnahmen betroffen waren.

2021 kam es nur teilweise zu einer Erholung. Der Inlandstourismus profitierte stark von den eingeschränkten Reisemöglichkeiten und konnte das Vorkrisenniveau sogar übertreffen.

Die Top-7 Städte sind dagegen stark von internationalem Tourismus abhängig und mussten nach Daten von BNP Paribas weiterhin Einbußen verzeichnen.

Insbesondere bei Business- und Flughafenhotels gab es durch das das Wegbrechen des Geschäftstourismus deutliche Nachfragerückgänge. Beispielsweise verzeichneten die Hotels um den Flughafen Frankfurt am Main im September 2020 ca. 64 % weniger Belegung als im Vorjahresmonat und mussten die durchschnittliche Zimmerrate um 21 % senken. Auch 2021 war der Geschäfts- und Fernreisetourismus eingeschränkt. Viele Expert*Innen wie das Maklerhaus CBRE gehen davon aus, dass diese Segmente sich erst 2023/2024 voll erholen werden.

Unabhängig von der Hotelart gehen viele Expert*Innen davon aus, dass der Markt „nach Corona“ anders aussehen wird wie zuvor. So rechnet der Dienstleistungsanbieter CBRE mit vermehrte Insolvenzen bei familiengeführten Hotels sowie kleineren Hotelketten, die den – bereits bestehenden – Trend zur professionalisierten Markenhotellerie verstärken werden.

Wie viel wird auf dem professionellen Hotel-Investment-Markt umgesetzt?

Auf dem deutschen Hotel-Investment-Markt wurden 2018 Hotels und Hotelportfolios im Wert von rund 4 Mrd. € gehandelt (Quelle: Frühjahrsgutachtens 2019). 2019 stieg das Transaktionsvolumen auf rund 5 Mrd. € an. Das lag unter anderem an den positiven Aussichten des deutschen Tourismusmarktes sowie den deutschen Hotelpreisen, die im internationalen Vergleich günstig waren.

2020 beobachteten Immobiliendienstleister wie CBRE und Colliers ein Transaktionsvolumen von ca. 2 Mrd. €, was einem Rückgang von rund 60 % gegenüber 2019 entspricht. 2021 wuchs es auf 2,5 Mrd. €, was jedoch weit von prä-Corona-Werten entfernt ist.

Des Weiteren hat die schwierige Situation des Gesamtmarkts dazu geführt, dass bereits jetzt ein Trend zu Umnutzung von Hotelimmobilien sichtbar ist.

Transaktionsvolumen Hotelimmobilien 2021

Ausnahmen sind „Boarding Houses“: Diese konnten auch während der Krise Ihre durchschnittliche Auslastung bei 50 bis 60 Prozent halten und dadurch an Beliebtheit bei Investor*Innen gewinnen.

Langfristig gesehen sehen viele Expert*Innen einen positiven Ausblick für den gesamten deutschen Hotel-Investmentmarkt. So beobachtet das Maklerhaus Dr. Lübke & Kelber ein grundsätzlich hohes Vertrauen der Investor*Innen:

„Viele intensive Gespräche mit nationalen und internationalen Investoren bestätigen uns, dass das Interesse an deutschen Hotelimmobilien grundsätzlich ungebrochen ist. Neben den stabilen politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen („safe haven“) wird auch das bereits mittelfristig wieder als positiv eingeschätzte wirtschaftliche Umfeld in Deutschland hervorgehoben.“

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Was unterscheidet Hotel-Apartments von Kapitalanlage-Wohnungen?

Hotels sind Betreiberimmobilien, d.h. ihre Erlöse hängen von der Bewirtschaftung durch einen professionellen Betreiber ab.

Das ist einerseits bequem für Sie als Anleger*In, weil die Objektbetreuung bereits im Angebot inkludiert ist. Sie müssen sich nicht aktiv um die Vermietung und Instandhaltung des Objekts kümmern.

Wird der Betreiber insolvent oder kündigt er den Miet-/Pachtvertrag, fallen jedoch die Erträge aus, bis ein neuer Betreiber gefunden wird.

Das kann sich schwierig gestalten. Falls nicht genügend Gästenachfrage am Standort besteht, ist das Objekt potenziell unattraktiv für neue Betreiber.

Außerdem sind die meisten Hotels nach den Standards einer bestimmten Hotelmarke gebaut. Ein neuer Betreiber könnte Zuschüsse zu den Umbaukosten fordern, bevor er das Objekt übernimmt.

Wie finden Anleger*Innen Hotelapartments zur Kapitalanlage?

Hotel-Apartments werden häufig von Makler*Innen oder Bauträgern vermittelt. Mit etwas Online-Recherche finden Sie Anbieter, die entsprechende Objekte veräußern.

Außerdem finden Sie vereinzelt Angebote bei gängigen Vermittlungsplattformen für Immobilien. Das reicht von Kleinanzeigen-Portalen bis hin zu spezialisierten Webseiten wie ImmoScout24.

Welche Vorteile und Chancen bieten Hotel-Apartments als Kapitalanlage?

  • Geringer Verwaltungsaufwand: Der Hotelbetreiber übernimmt Aufgaben wie die Vermietung und die Instandhaltung des Apartments.
  • Mietausfallabsicherung: Hotelbetreiber setzen oft Mietpools und/oder andere Mietausfallsicherheiten ein, so dass bei Leerstand nicht sofort Mietausfälle drohen.
  • Flexible Mietpreisanpassungen: Durch häufige Mieter*Innenwechsel und die derzeitige Ausnahme von der Mietpreisbremse, können die Mieten flexibler an das Marktniveau angepasst werden als im „normalen“ Wohnsegment.

Welche Nachteile und Risiken besitzen sie?

  • Insolvenzrisiko des Betreibers: Kann der Betreiber das Hotel nicht rentabel führen, kann er in eine finanzielle Schieflage geraten und nicht mehr die vereinbarten Mietzahlungen an die Eigentümer*Innen leisten. Das kann beispielsweise passieren, wenn nicht genügend Gästenachfrage vorhanden ist. Im Zuge der Corona-Krise ist dieInsolvenzwahrscheinlichkeit von Hotelbetreibern deutlich gestiegen.
  • Keine kurzfristigen Gewinne möglich: Es dauert einige Zeit, bis sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Der Kauf eines Hotel-Apartments lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont.
  • Nachfragerisiko: Ob Deutschland langfristig ein attraktives Urlaubs- und Geschäftsreiseziel bleibt, kann nicht sicher prognostiziert werden. Auch in Zukunft könnten unerwartete Ereignisse wie die „Corona-Epidemie“ auftreten, welche die Tourismusnachfrage einbrechen lassen.
  • Standortrisiken: Innerhalb Deutschlands sollten Sie auf eine entsprechend gute Lage achten. Es ist außerdem möglich, dass das Hotel durch Änderungen in seinem direkten Umfeld an Attraktivität verliert – beispielsweise, wenn mehrere neue Hotels am Standort gebaut werden oder eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück entsteht.
  • Eingeschränkte Drittverwendbarkeit: Hotelzimmer sind in der Regel auf die Unterbringung von Personen spezialisiert und entsprechen den Standards einer bestimmten Hotelmarke. Funktioniert die Hotelbewirtschaftung nicht, können sie nicht so leicht für andere Zwecke umgenutzt werden wie beispielsweise Bürogebäude. Gegebenenfalls könnten hohe Investitionskosten für einen Umbau auf die Eigentümer*Innen zukommen.

Welche Faktoren sprechen für die Qualität eines Hotel-Apartments?

  • Attraktive Mikrolage: Feriengäste schätzen Ruhe, eine gute ÖPNV-Anbindung und den Zugang zu Freizeitmöglichkeiten. Je nach Hotelart unterscheiden sich die Anforderungen der Kundschaft – ein Ferienhotel sollte möglichst strand- oder naturnah sein, während für Business-Hotels die Nähe zu einem Hauptbahnhof oder Flughafen günstiger ist.
  • Positive Entwicklung der Übernachtungszahlen: Daten zur Entwicklung der Übernachtungszahlen am Standort geben bereits jetzt Hinweise darauf, wie sich die lokale Nachfrage entwickeln wird.
  • Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Hotelbetreibers ab. Große und etablierte Betreiber haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker sind.
  • Erfahrener Projektentwickler: Falls die Immobilie sich im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, kann sich ein Blick auf die Referenzen des Projektentwicklers lohnen. Er ist die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft und das Konzept des Hotels ausarbeitet. Ein spezialisiertes und erfahrenes Unternehmen kann den Markt zuverlässiger einschätzen als ein „Newcomer“.
  • Qualität der Einrichtungsgegenstände: Als Apartment-Besitzer*In müssen Sie eventuell für die Instandhaltung der Einrichtungsgegenstände aufkommen. Solide, mindestens zehn Jahre haltbare Möbel reduzieren diesen Kostenfaktor.

Fazit

Hotel-Apartments als Teileigentum sind eine junge Anlageklasse, die ein anderes Chancen-Risiken-Profil als Eigentumswohnungen bietet. Als Betreiberimmobilien sind sie eher mit Pflegeimmobilien und Studentenapartments vergleichbar.

Wie bei allen Immobilien-Investments gibt es Risiken und viele Faktoren, die Sie in Betracht ziehen müssen. Darüber hinaus hat die Corona-Pandemie dazu geführt, dass viele Hotelbetreiber unter Druck geraten sind und Investor*Innen dem Hotelmarkt kritischer gegenüberstehen als zuvor. In einem solchen Umfeld lassen sich vielleicht „Schnäppchen“ ergattern – jedoch nur mit entsprechenden Risiken.

Um ein gutes Anlageobjekt auszuwählen, sind vor allem zwei Dinge nötig: viel Recherchearbeit und professionelle Beratung.

Alternativen: Wie können Anleger*Innen noch in Hotelimmobilien investieren?

  • Geschlossene Beteiligungen bieten Ihnen die Möglichkeit, sich zusammen mit Anderen an einem oder mehreren Hotels zu beteiligen.
  • Offene Immobilienfonds nehmen häufig Hotels in ihr Portfolio auf. Vereinzelt gibt es auch offene Publikumsfonds, die auf Hotels spezialisiert sind.
  • Hotelbetreiber-Aktien geben Ihnen die Möglichkeit, indirekt an der Entwicklung des Hotelmarktes teilzuhaben.
  • Crowdinvesting in Immobilien ermöglicht es Ihnen, mit überschaubaren Summen in den Bau einzelner Hotels zu investieren.

Anlagealternative mit nur 12-36 Monaten Laufzeit: Investition in Bauprojekte

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