Alternative Investmentfonds

Ein Alter­nativer Investment­fonds (AIF) ist ein Ve­hikel für die Geld­an­lage in Sach­werte. Man unter­scheidet zwischen „Publikums­fonds“ für Privat­anleger und „Spezial­fonds“, an denen sich nur semi-pro­fessionelle und pro­fessionelle An­leger be­teiligen dürfen.

Ein Publikums-AIF bietet Privat­an­legern die Möglich­keit, sich an großen Anlage­objekten mit hohen Investitions­kosten zu be­teiligen, ohne diese komplett zu er­werben. Klassischer­weise sind das Gewerbe­immobilien oder Wohn­port­folios, es können unter An­derem aber auch folgende Ob­jekte sein:

• Schiffe, Flug­zeuge oder Züge
• Transport­container
• Solar­parks
• Private Equity-Be­teiligungen

Das Grund­prinzip funktioniert ähnlich dem Crowd­investing: Der AIF sammelt kleinere Summen von vielen An­legern und bün­delt diese. Das läuft in mehreren Schritten ab:

1. Während der Platzierungs­phase können Be­teiligungen/Investments von Anleger/innen ge­zeichnet werden. An­schließend wird der Fonds „ge­schlossen“ – er nimmt keine neuen Anleger/innen auf. Die Laufzeit eines AIF wird zu Beginn festgelegt. Falls es wirt­schaftlich sinn­voll ist, kann die Lauf­zeit mit Zu­stimmung der Ge­sellschafter ver­längert werden.
2. Im Rahmen einer Investitions­phase wird das Kapital anhand von fest­gelegten Anlage­bedingungen in­vestiert. In der Regel wird der Er­werb eines Anlage­objektes hier­bei durch die Auf­nahme von Bank­dar­lehen ge­hebelt.
3. Die In­vestitions­objekte werden wäh­rend der Lauf­zeit des AIF be­wirtschaftet und der AIF ins­gesamt von einer durch die Bundes­anstalt für Finanz­dienstleistungs­aufsicht re­gulierten Kapital­verwaltungs­gesellschaft pro­fessionell ver­waltet. Die Miet- und Pach­teinnahmen sowie eventuelle Verkaufs­erlöse fließen ins Ver­mögen der Ge­sellschaft. Meist sind regel­mäßige Aus­zahlungen aus der Ge­sellschaft wäh­rend der Lauf­zeit ge­plant.
4. Gegen Ende der Lauf­zeit werden die Objekte ver­äußert und der AIF ab­ge­wickelt. Die Verkauf­serlöse fließen ins Ver­mögen der Ge­sellschaft, welches nach der Til­gung ver­bleibender Ver­bindlich­keiten und Dar­lehen an die Anleger/innen ver­teilt wird.

Klarer Vor­teil eines AIF ist der ge­ringe Verwaltungs­aufwand. Anleger/innen können sich an einem unter­nehmerischen Vor­haben be­teiligen ohne eigenen Auf­wand beim Ankauf, der laufenden Ver­waltung oder bei der spät­eren Ab­wicklung zu haben.

Ein pro­fessionelles Manage­ment einer Kapital­ver­waltungs­ge­sell­schaft ver­waltet das ein­gez­ahlte Kapi­tal und trifft Ent­scheidungen über die In­vestition dieser Gel­der. Auch um die Instand­haltung und Ver­waltung der Ob­jekte kümmert sich der Fonds- oder Asset-Manager für den Anleger/innen.

AIFs sind in ihrer Struktur „unter­nehmerische Be­teiligungen“. Das bedeutet: Anleger/innen sind am unter­nehmerischen Er­folg (oder Misserfolg) be­teiligt, den der AIF bei der Be­wirtschaftung „ihrer“ Anlage­objekte hat. Die prognos­tizierten Aus­zahlungen sind nicht fest ver­einbart oder garan­tiert. Sie können deut­lich höher oder geringer ausfallen als ge­plant oder sogar gänz­lich aus­bleiben.

Ein weiteres Merk­mal von AIFs ist ihre Lang­fristigkeit. Lauf­zeiten von 8-15 Jahren sind – oft auch aus steuer­lichen Gründen – üb­lich. Meist sind Ver­längerungen über das prognos­tizierte End­datum hinaus ver­traglich mög­lich. Während dieser Zeit müssen Anleger/innen sich nicht um eine Wieder­anlage kümmern – ihnen steht aber auch kein Kündigung­srecht zu, d. h. ihr Geld ist ge­bunden.

Im Jahr 2013 wurden die ge­setzlichen An­forderungen für die Emission von AIFs (die vormals „geschlossene Fonds“ hießen) verschärft. Seitdem dürfen geschlossene Invest­ments (heute AIF) nur von zu­gelassenen Kapital­verwaltungs­gesellschaften auf den Markt gebracht werden. Die Ver­waltung eines AIF folgt nach strengen ge­setzlichen An­forderungen und unter stän­diger Aufsicht der Bundes­anstalt für Finanz­dienstleistungs­aufsicht (BaFin).

Im Rahmen der Ve­rwaltung eines AIF ist ein vom Port­foli­omanagement ge­trenntes Risiko- und Liquiditäts­management zwing­end fest­gelegt. Auch werden die Kon­ten des AIF und damit die Anleger­gelder über eine Verwahr­stelle kon­trolliert.

Unter anderem sind die fol­genden Par­teien bei der Auflage und Ver­waltung eines AIF be­teiligt:

• Anleger/innen be­teiligen sich direkt oder über einen Treuhänder an einer Investment­kommandit­ge­sellschaft (AIF), die als Eigen­tümerin der Investitions­objekte ins Grund­buch ein­getragen wird. Ein Gesellschafts­vertrag re­gelt ihre Rech­te und Pflich­ten.
• Die Kapital­verwaltungs­ge­sellschaft (KVG) trifft die Investitions­ent­scheidungen, unter­zeichnet die Ver­träge und haftet für das Manage­ment. Dabei unter­liegt sie den Vor­gaben aus den Anlage­be­dingungen sowie dem Gesellschafts­vertrag. Die KVG muss außerdem das As­set-Management und beispiels­weise die Risiko­management-Prozesse für den AIF orga­nisieren.
• Eine Bank oder eine ander­weitige unabhängige Verwahr­stelle ü­ber­wacht die Zah­lungs­­flüss­e des AIF. Sie muss u. a. bei Kredit­aufnahmen un­d dem An­kauf, Ver­kauf sowie der­ Be­lastung von V­ermögens­gegen­ständen zu­stimmen.­
• Ein unabhängige­r Wirtschafts­prüfer erstellt jähr­lich einen Jahres­bericht, der neben der Bi­lanz auch einen um­fasse­nden regu­latorischen Teil ent­hält und die Arbeit der KVG über­prüft.
• Ein ex­terner Bewerter muss für jede Immo­bilie, die ein AIF an­kaufen möchte, ein Wert­gut­achten erstellen, welches in den Jahresa­bschluss ein­fließt.

In der Regel finden einmal jährlich Gesellschafterversammlungen des AIF statt. Hier können die Anleger/innen über bestimmte Vorschläge der Kapitalverwaltungsgesellschaft abstimmen, wie beispielsweise:

• Die Fest­stellung des Jahres­ab­schlusses des vor­ange­gangenen Jahres
• Die Höhe der Aus­zahlungen
• Eine Ver­längerung der Lauf­zeit
• Eine Än­derung der Anlage­be­dingungen

In welcher Form genau die Vers­ammlungen sowie die Ab­stimmungen stattfinden, ist im Ge­sellschafter­ver­trag des AIF de­tailliert ge­regelt.

Gegen­über klassischen Spar­produkten bietet ein AIF in der Regel deut­lich attraktivere Rendite­chancen, aber auch höhere Verlust­risiken.

Ein AIF hat sehr viele Gemeinsam­keiten mit einem „Direkt­investment“ in Immobilien (Kauf eines Hauses oder einer Eigentums­wohnung). Bei beiden Anlage­formen wird ein Objekt an­gekauft und bewirt­schaftet, sodass die Anleger/Innen an der Wert­schöpfung durch Vermietung/Verpachtung sowie einer mög­lichen Wert­steigerung der Ob­jekte parti­zipieren können.

Es gibt jedoch auch Unter­schiede: Beim AIF fällt kaum Verwaltungs­auf­wand für die Anleger/Innen an und es ist leichter eine Risikostreuung auf Anleger­ebene zu erreichen, da die Einstiegs­summen der meisten AIFs deut­lich unter den Eigen­kapital­anforderungen einer privat erworbenen Ver­mietungs­immobilie liegen. Außerdem haften Anleger/Innen bei AIFs zumeist nur mit Ihrer ein­gebrachten Anlage­summe (dem Kommandit­kapital), während Direkt­investoren zu­sätzlich ein Darlehen auf­nehmen und be­dienen müssen.

Dafür fallen beim AIF diverse Neben­kosten an, die es beim Erwerb privaten Wohnungs­eigen­tums nicht gibt. Außer­dem können Anleger/Innen auf das operative Ge­schäft des AIFs nicht so viel Ein­fluss nehmen wie auf eine eigene Wohnung.

Das unter dem Namen „Geschlossener Fonds“ bekannte Vorgänger-Konstrukt des AIF war tat­sächlich fast gänz­lich un­reguliert und wurde des­halb teilweise für un­seriöse An­gebote miss­braucht.

Der recht­liche Rahmen erfuhr deshalb 2013 mit dem Kapital­anlage­gesetzbuch (KAGB) deut­liche Änder­ungen, die jedoch noch nicht all­gemein be­kannt sind. Ein AIF unter­liegt nun strengen Auf­lagen.

Unter anderem muss ein AIF bzw. die Kapital­verwaltungs­ge­sellschaft fol­gende Kriterien er­füllen:

• Eine zu­gelassene Kapital­verwaltungs­ge­sellschaft muss die Ver­waltung eines AIF über­nehmen.
• Ein vor­definiertes Risiko­management mit Vor­gaben zur Kosten­transparenz, zur Fremd­kapital­quote und zur Ver­meidung von Interessens­konflikten.
• Ein standardisiertes Re­porting mit jähr­lichen Abschluss­be­richten, tes­tiert durch einen un­abhängigen Wirtschaft­sprüfer.
• Eine un­abhängige Verwahr­stelle, die alle Zahlungs­flüsse kon­trolliert, um die zweck­ge­richtete Ver­wendung der Mittel sicher­zu­stellen.

Infolge der neuen Regeln kam es zu einer Markt­be­reinigung. Von ehe­mals ca. 400 An­bietern ge­schlossener Fonds waren im Jahr 2019 nur noch rund 60 Kapital­verwaltungs­gesellschaft zu­gelassen und am Markt tätig, die die stren­gen Voraus­setzungen er­füllen konn­ten oder woll­ten.